Najamnine divljaju: Hrvatska među najskupljima u Europi

U Europi je kupnja vlastitog stana postala luksuz koji si sve veći broj građana više ne može priuštiti, pa se pritisak seli na tržište najma. Podaci Eurostata pokazuju da su najamnine u 2025. godini u prosjeku porasle 3,1 posto na razini Europske unije. No iza tog umjerenog prosjeka krije se iznimno podijeljeno tržište u kojem dio zemalja bilježi tek simboličan rast, dok u nekim drugima cijene najma rastu dvoznamenkasto.

Hrvatska na čelu

Na toj neslavnoj ljestvici rasta cijena najma, Hrvatska se našla u samom vrhu, a Eurostat procjenjuje da je u 2025. godini cijena najma rasla čak 17,6 posto, što je najviše među državama članicama Unije i jedna od najviših u širem europskom prostoru. Ispred nje je tek Crna Gora s rastom od 18,5 posto, dok ekstrem predstavlja Turska s čak 77,6 posto, što je posljedica specifične inflacijske spirale.

Hrvatska se tako našla u društvu zemalja jugoistočne Europe gdje su pritisci na tržište najma najizraženiji. Taj podatak ne odražava kratkoročni poremećaj nego dugotrajan pritisak koji se akumulira već nekoliko godina. U praksi to znači da je stanovanje za velik dio kućanstava postalo osjetno skuplje u vrlo kratkom razdoblju, bez paralelnog rasta primanja koji bi taj skok mogao amortizirati.

Visoke kamatne stope i skupi krediti izgurali su dio građana iz kupnje nekretnina, osobito one koji prvi put pokušavaju riješiti stambeno pitanje. Ti se kupci sada natječu na tržištu najma, koje je već opterećeno turizmom i kratkoročnim iznajmljivanjem. Istodobno, vlasnici stanova suočeni su s višim troškovima, od energetskih obnova do poreznih promjena, pa dio tih troškova prelijevaju na najmoprimce.

Hrvatski slučaj dodatno je specifičan zbog strukture tržišta. Obalna područja i turistički gradovi već godinama balansiraju između kratkoročnog i dugoročnog najma, a sve veći broj stanova prelazi u turističku funkciju. Time se smanjuje ponuda dostupna lokalnom stanovništvu, što dodatno podiže cijene. Sličan obrazac vidi se i u Crnoj Gori, gdje su najamnine rasle 18,5 posto, ali i u drugim dijelovima jugoistočne Europe gdje tržišta nemaju dubinu ni stabilnost zapadnih ekonomija.

Turska rekorder

Odmah ispod nas, nalazi se Grčka gdje su cijene najma rasle 10 posto, zatim Island s rastom od 9,9 posto, Mađarska 9,8 posto, Bugarska 9,6 posto. Susjedna Srbija bilježi rast cijena od 6,4 posto, a Slovenija samo 1,9 posto.

U sredini ljestvice nalaze se zemlje s rastom između pet i šest posto poput Češke s 6,1 posto, Latvije s 5,7 posto, te Portugala i Švedske s po 5,3 posto.

Na donjem dijelu ljestvice nalaze se stabilnija tržišta zapadne i sjeverne Europe gdje su cijene rasle ispod prosjeka Unije. Tu je vodeća Finska s rastom cijena najma od samo jedan posto, Njemačka s rastom od 2,1 posto i Francuska 2,3 posto.

Ekstremni primjer izvan Unije je Turska, gdje su najamnine skočile gotovo 78 posto. Tamo rast ne proizlazi samo iz odnosa ponude i potražnje, nego i iz visoke inflacije te specifičnih mjera poput ograničenja rasta najamnina za postojeće ugovore, što je dovelo do snažnog rasta cijena za nove najmoprimce.

Kako vidimo iz podataka Eurostata, tržišta s jačom regulacijom, većim fondom stanova i stabilnijim financijskim uvjetima pokazuju otpornost na nagle skokove. S druge strane, zemlje s manjom ponudom i izraženim turističkim pritiskom bilježe eksplozivan rast.

Blago usporavanje u 2026.

Početak 2026. godine nije donio promjenu trenda, nego tek blago usporavanje. Nakon skoka od gotovo 18 posto u 2025., cijene su ostale na visokoj razini i nastavljaju rasti, ali sporijim tempom. To u praksi znači da se tržište nije stabiliziralo, nego je ušlo u novu fazu u kojoj visoke cijene postaju trajna osnova, što znači da povratka na staro nema.

Za kućanstva to ima vrlo konkretne posljedice jer udio prihoda koji odlazi na stanovanje raste, a fleksibilnost kućnog budžeta se smanjuje. U zemljama poput Grčke taj udio već doseže 35 posto, a Hrvatska se, s obzirom na dinamiku rasta, kreće u istom smjeru.

Hrvatska se tako našla u skupini tržišta koja brzo sustižu razine cijena razvijenijih zemalja, ali bez njihove razine prihoda i institucionalne zaštite. Bez povećanja ponude stanova i jasnije stambene politike, rast najamnina teško će se zaustaviti. Ono što se donedavno činilo kao ciklički problem sve više poprima obilježja trajnog stanja.