Hrvatski iznajmljivači i dalje plaćaju manje poreza od Talijana i Grka

Sezona je tu, turisti već kapaju unatoč dramatičnim najavama kako će rat na Bliskom istoku poremetiti planove za godišnje odmore brojnih Europljana, a privatni iznajmljivači nakon najava Vladinih antiinflacijskih mjera rješavaju matematičke računice kao da su opet u školskoj klupi. Koliko će, zbog novih nameta, njihove zarade otići državi legitimno je pitanje i odgovor je sam po sebi jasan. Više nego prethodnih godina. 

No Lider je zanimalo koliko će sad prosječni iznajmljivač plaćati poreza državi u usporedbi sa iznajmljivačima iste kategorije u Italiji i Grčkoj. Da bi usporedba bila poštena, uzeli smo isti apartman u svakoj od triju zemalja — četiri kreveta, 50 kvadrata, 70 dana najma po 150 eura dnevno, dakle 10.500 eura prihoda po sezoni. Računamo samo poreze, pristojbe i obvezne javne naknade. Troškove čišćenja, provizije platformama i režije izostavili smo jer ih imaju svi iznajmljivači u svim zemljama.

Razlika bode u oči

Osnovna je razlika ona koja najviše bode u oči. U Hrvatskoj mali iznajmljivač koji iznajmljuje privatni smještaj ne plaća porez na prihod kao takav. Plaća paušalni porez po krevetu, turističku pristojbu i turističku članarinu i to sve bez obzira na to je li sezona bila dobra ili loša, je li apartman bio pun ili poluprazan.

Za konkretni primjer uzeli smo Makarsku kao jednu od najskupljih i turistički najrazvijenijih destinacija u Hrvatskoj. Za apartman s četiri kreveta i 50 kvadrata u prvoj zoni plaća se paušalni porez od 300 eura po krevetu, što iznosi 1.200 eura. Turistička pristojba iznosi 50 eura po krevetu, dakle 200 eura, a turistička članarina 5,97 eura po krevetu, što je 23,88 eura.

Ako je vlasnik ujedno i domaćin, odnosno nekretnina mu služi za stanovanje, ukupni godišnji nameti iznose 1.423,88 eura. Ako vlasnik u tom apartmanu ne boravi, plaća i porez na nekretnine koje u Makarskoj iznose osam eura po kvadratnom metru, dakle dodatnih 400 eura, pa ukupni iznos raste na 1.823,88 eura.

Fiksan sustav

Ključna karakteristika hrvatskog sustava jest da je fiksan: ne raste s većim prihodima. Zaradite li duplo više jer ste podigli cijenu ili produžili sezonu, porez ostaje isti. Premda antiinflacijske mjere Vlade Andreja Plenkovića predviđaju povećanje donje granice paušalnog poreza u prvim dvjema kategorijama turističke razvijenosti za 50 posto, za Makarsku, koja je već na gornjoj granici prve kategorije s 300 eura po krevetu, to konkretno ne predstavlja nikakvu promjenu. Tek turistički razvijene destinacije koje su dosad bile bliže donjem kraju raspona, osjetit će razliku u nametu.

Iz Hrvatske udruge obiteljskog smještaja (HUOS) upozoravaju da obiteljski smještaj već godinama posluje pod snažnim pritiskom rasta troškova, od režija i održavanja do stalnih ulaganja u kvalitetu.

Predsjednica HUOS-a Barbara Marković naglašava kako su legalni domaćini, unatoč svemu, jedini koji nisu drastično dizali cijene smještaja kako bi ostali konkurentni, te poručuje da bi pri donošenju ovakvih odluka država morala više voditi računa o sezonalnosti i razlikama među destinacijama.

Barbara Marković, Hrvatska udruga obitlejskog smještaja

- Podržavamo uređen sustav i snažno se borimo protiv neregistriranog rada, ali smatramo da legalni i odgovorni domaćini trebaju imati olakšane uvjete poslovanja, a ne dodatna financijska opterećenja - poručuju iz HUOS-a, podsjećajući da je obiteljski smještaj stup hrvatske turističke ponude, posebno tamo gdje nema razvijene hotelske infrastrukture. 

Europska porezna realnost

Ipak, pogled preko granice otkriva da domaći iznajmljivači, unatoč opravdanom nezadovoljstvu zbog rasta troškova, u usporedbi s kolegama na ostatku Mediterana i dalje prolaze znatno bolje. U Italiji, primjerice, mali iznajmljivač koji iznajmljuje privatni smještaj upada u režim fiksne porezne stope 'cedolare secca'.

Ovaj sustav predviđa oporezivanje stvarnog prihoda od najma umjesto redovnog poreza na dohodak i na prvu loptu djeluje jednostavno, no znatno je stroži od hrvatskog. Talijanski sustav, naime, progresivno kažnjava rast portfelja. Stopa poreza na prihod za prvu nekretninu iznosi 21 posto, dok se za drugu, treću i četvrtu nekretninu primjenjuje viša stopa od 26 posto. Tek ako iznajmljivač prijeđe prag od četiri nekretnine, zakon ga počinje tretirati kao profesionalnog poduzetnika koji mora otvoriti tvrtku i ući u sustav PDV-a.

U praksi, talijanski iznajmljivač za svoj prvi apartman s prihodom od 10.500 eura plaća 21 posto poreza, što iznosi 2.205 eura. Kada se tome pribroje lokalni nameti, ekvivalent našem porezu na nekretnine (IMU) i komunalnoj naknadi za otpad (TARI), što konzervativno procjenjujemo na oko 800 eura po nekretnini ovisno o općini, ukupan teret za samo jedan apartman penje se na oko 3.005 eura.

Stroža pravila za više apartmana

Ako isti iznajmljivač u Italiji posjeduje dva identična apartmana s ukupnim prihodom od 21.000 eura, porezna matematika postaje stroža. Na prvi apartman plaća 21 posto (2.205 eura), a na drugi 26 posto (2.730 eura), što znači 4.935 eura čistog poreza na prihod. Uz 1.600 eura lokalnih nameta za obje nekretnine, ukupan teret u Italiji iznosi oko 6.535 eura. Za usporedbu, u Makarskoj će iznajmljivač za dva apartmana platiti maksimalno 3.647,76 eura, i to samo ako na toj adresi nema prijavljeno prebivalište.

U Grčkoj se prihod od iznajmljivanja nekretnina, uključujući kratkoročni najam putem platformi poput Airbnba, oporezuje po progresivnoj skali odnosno po poreznoj reformi iz 2025. godine, koja je, gle čuda, rasteretila dio iznajmljivača. Naime, prema tom rješenju, svaki iznajmljivač na prvih 12.000 eura prihoda plaća 15 posto poreza, na razred od 12.001 do 24.000 eura plaća se 25 posto, od 24.001 do 36.000 eura stopa iznosi 35 posto, a sve iznad toga visokih 45 posto.

Za jedan apartman s prihodom od 10.500 eura, koji u potpunosti ostaje unutar prvog razreda, porez na prihod iznosi 1.575 eura. Uz procjenu ENFIA-e, godišnjeg grčkog poreza na nekretnine koji se obračunava prema lokaciji i karakteristikama objekta, od otprilike 300 eura, ukupni teret za jedan apartman iznosi oko 1.875 eura. Na prvi pogled, to je vrlo usporedivo s hrvatskim iznajmljivačem u Makarskoj koji na toj adresi nema prebivalište pa plaća i porez na nekretnine (1.823,88 eura).

Progresivna grčka skala

No, prava razlika u korist Hrvatske postaje vidljiva čim se prihod poveća i portfelj proširi. Za dva apartmana s ukupnim prihodom od 21.000 eura, dio prihoda u Grčkoj prelazi u viši razred: prvih 12.000 eura oporezuje se stopom od 15 posto, a preostalih 9.000 eura stopom od 25 posto, što daje 4.050 eura poreza. S procijenjenom ENFIA-om za oba apartmana, ukupni iznos davanja iznosi oko 4.650 eura. Ta je brojka osjetno viša od makarskih 3.647,76 eura za nedomaćina, odnosno 2.847,76 eura koliko u prvoj zoni plaća iznajmljivač koji je ujedno i domaćin.

Uz porez na prihod i ENFIA-u, Grčka naplaćuje i ekološku klimatsku pristojbu za kratkoročni najam koja u sezoni od travnja do listopada za apartmane iznosi 1,50 eura dnevno. Iako tu stavku formalno plaća gost, za 70 dana najma ona iznosi dodatnih 105 eura po apartmanu. No, ako je riječ o samostojećoj kući ili vili koja se iznajmljuje u cjelini, taj namet skače na čak osam eura dnevno, što za 70 dana doseže golemih 560 eura po objektu. Bez obzira na kategoriju, ova davanja izravno opterećuju finalnu cijenu smještaja i povećavaju administrativni pritisak na grčke domaćine koji taj novac moraju naplatiti i proslijediti državi.

Odbitak za popravke 

Pritom treba dodati da grčki sustav fizičkim osobama koje iznajmljuju jedan ili dva apartmana priznaje standardni odbitak od pet posto prihoda za popravke, održavanje, renoviranje te fiksne i operativne troškove nekretnine. To u našem primjeru smanjuje porez kod jednog apartmana za 78,75 eura, odnosno s 1.575 na 1.496,25 eura. Kod dva apartmana odbitak od pet posto smanjuje porez za 262,50 eura, odnosno s 4.050 na 3.787,50 eura.

No ta razlika u praksi ne znači da je ukupni teret nužno toliko niži. Postoje još i dodatni municipalni porezi i davanja, primjerice naknade za čišćenje i javnu rasvjetu te TAP, odnosno Municipal Real Estate Duty. TAP se kreće od 0,025 do 0,035 posto statutarne vrijednosti nekretnine, ovisno o općini. Kako ti lokalni nameti nisu uključeni u našu osnovnu računicu, dio učinka petpostotnog odbitka može se u praksi lako neutralizirati dodatnim lokalnim davanjima.

Tko plaća više?

Talijanski iznajmljivači prolaze najgore, a odmah iza njih su grčki. Dok u Italiji država na dva apartmana uzme više od 6.500 eura, a u Grčkoj preko 4.600 eura, hrvatski domaćin u elitnoj zoni Makarske platit će manje od 2.850 eura. Računica jasno pokazuje da hrvatski model, unatoč uvođenju poreza na nekretnine i zaoštravanju paušala kroz antiinflacijski paket, ostaje porezna oaza Mediterana. 

U raspravu oko kratkoročnog najma uključio se i dubrovački gradonačelnik Mato Franković čiji je stav da je kratkoročno iznajmljivanje smještaja gospodarska djelatnost, a temeljem toga on smatra da bi trebalo ukinuti mogućnost plaćanja paušalnog poreza za tu vrstu poslovanja. Uspoređujući ga s bilo kojom drugom gospodarskom djelatnošću, kaže, postojeći model nije pravedan.

- Pravednije rješenje bilo bi uvođenje jedinstvene stope od 10 posto na ostvareni promet od kratkoročnog najma. Na taj bi način svatko tko se bavi ovom djelatnošću plaćao porez razmjerno svojim stvarnim prihodima, oni koji ostvaruju veće prihode plaćali bi više, a oni s manjim prometom manje - rekao je Franković.

Kada takvi 'signali' dolaze od članova vladajuće stranke, s pravom se može očekivati da će se u nekom trenutku promjene u ovom smjeru i događati.